最近接到不少咨询，关于在澳洲建房的步骤，有时候这个其实不仅仅是设计的流程，更多的是希望对澳洲建房整个流程的一个了解。本公众号的目的就是为了分享我在澳洲16年里对于澳洲建造的一个理解，所以接下来我也会为大家解答一下澳洲建房的流程。

 

首先是买地。

 

买地之前我们首先要了解自己的预算和需求，这块地是否能满足您上下班的需求，学校，购物，公共交通，医疗服务等生活必须设施的要求。

 

 

跟着是这块地的大小，朝向，是否能有足够的面积建造我们心目中的房子（功能），是否有好的朝向能满足我们对好设计的需求？这个就牵涉到地块所在区域的市政厅的规划要求了，例如：房屋退缩，高度限制和容积率（可建面积）。

 

设计与建造团队

 

当我们选定了地块之后，那么我们就要选择最重要的一件事：设计与建造团队了，有的是设计连建造（基本所有的project home 都是这一类，基本是最便宜的，但是设计就不一定能满足所有要求）；有的是设计归设计，建造归建造，这样可以为房屋获得最好的设计，但是建造不一定是最便宜的。所以就要根据我们的生活要求和预算来决定了。

 

(上图可见一个小house的项目需要多少公司的参与)

 

作为一个建筑师，我个人肯定是要旗帜鲜明的反对project home的，只是我也明白不是每个人都会有预算去挑选好的设计师来做设计，毕竟首先要解决温饱，才去考虑享受。

 

只是大家也要知道，一旦挑选了project home（墨尔本叫volume home），户型挑好了，合同签好之后，您就没有什么权力去参与建造过程，所以在签合同之前就必须对合同非常清楚，对自己的权益非常了解。

 

施工方通常会请各种各样的工种来帮您建造房屋，他们的主要责任是协调各方工种的流程，提供建造材料，所以最终的建成质量不仅仅是建筑材料的反应，更重要是各个工种的水平。

 

例如，前不久我家装修，我自己来管理，我自己管各个工种。来做石膏板的工种做的很差，来的电工又出小状况，但是接下来来的防水工水平很高，用料很好，把做前面的问题都解决好，而且很仔细；接下来的瓷砖工手工也很不错，但是造成的废料也很多，无形中提升了造价。整个流程下来，我的心情就像过山车一样忽上忽下，虽然最后结果还是让我非常满意，然而造成这样的原因还是因为要省钱，我需要在不重要的工种省钱，然后把钱花在重要的地方。

 

所以大家在挑选建造团队的时候，就需要根据自己的实际情况来找了，并不是越便宜越好，也不是越贵越好，钱必须花在刀刃上才可以花小钱办大事。我自己个人经验，设计、结构、防水，这三点是最值得花钱的。好的设计师能帮你把潜在的问题都解决掉，不一定设计的很炫，但是能很实际就好。

 

 

建造流程

 

 

对于房东来说，知道一下建造流程总是好的。建造的方式（例如：双砖，单砖或者钢结构）可能会导致建造流程的些许变化。通常来说建造的流程如下：

 

1、测绘：

测绘是要由有拍照的测绘师进行的，他们会在地块的角落放置测绘点，然后画出地块的高差变化，给出等高线，地块重要的树木位置，下水管的位置等；如果有现有房屋的，还需要画出现有房屋的范围，屋顶高度，窗户位置；如果周边有房屋的，也要给出面朝地块一面的房屋的高度，门窗位置；

2、审批：

规划，建筑和水务的审批，还有相关的保险也需要获得才可以施工。这里包括了开发申请（DA），施工申请（CC），或某些地块并不负责的可以直接申请CDC。

3、土木工程：

地块需要清理干净，平整，房屋范围的地基需要夯实；

4、挡土墙：

如果地块高低变化比较大，挖土工程比较多的地块，那么挡土墙要先建好；

5、地基与楼板：

一旦混凝土工人开工，他们会先挖好地基，扎好钢筋，然后开始倒混凝土。混凝土板是有模板的，可以防白蚁，而浇筑混凝土之前，下水管和电线管是预先埋好的（一旦埋好，下水管就很难改动了，所以设计必须在浇筑混凝土之前确定好）。

6、砖工：

对于双砖墙结构来说，是先砌外面一道砖，然后再砌内墙砖；而单砖墙则反过来，先做好内墙结构和屋顶再砌外墙；

7、屋顶：

一般的屋顶都是由木工负责（在澳洲极少别墅会用混凝土楼板做屋顶，甚至有的公寓顶楼的屋顶也不是混凝土板）；

8、屋顶排水系统：

排水沟、屋顶谷位排水，挡水板，和下水管都在这个时期安装；

9、屋顶材料：

屋顶瓦片或者铁皮屋顶的安装；

10、电力系统：

屋顶结构安装之后就可以开始拉电线了，电线通过屋顶结构，然后沿着墙体内部延申到各个房间。（这个跟国内很多城市不一样，国内电线都是埋地的，而澳洲到处可见电线杆）；

11、下水管道：

下水管需要通过屋顶沿着墙体安装，这样达到收集雨水，排放气体的作用。

12、石膏工：

在双砖墙结构，这个时期需要先做批荡，为内墙找平，石膏板暂时浮在批荡上；而单砖墙石膏板是钉在龙骨架上；

13、天花板石膏工：

天花板和墙线在这个时期安装；

14、石膏工：

在双砖墙结构，在结束天花板施工之后，石膏工会回来固定好墙体石膏板；

15、玻璃工：

这个时候玻璃工会来安装所有的玻璃窗、天窗、和推拉门等；

16、清理砖墙：

安装好门窗玻璃之后，所有的内外墙砖就需要被清洗干净了。这时候砖墙缝的重要性就体现出来了。大家可以看看本公众号之前的文章《会呼吸的墙》

17、木工：

清理完砖墙之后，木工再次进场，安装所有的木门，架子，墙角线，门框、窗框等等；

18、柜子工：

这个时候做柜子的工种开始进场了，他们会开始安装厨房、卫生间的柜子、和洗衣房的柜子；

19、水工：

这个其实跟上一个工序基本可以同时进行，有时候还会提前。水工过来安装水龙头，淋浴设备，马桶的管线，他会把这些设备连接到前期预埋的管线上；

20、瓷砖工：

瓷砖工有时候会包揽了防水的工作，在水工安装好的保留管道周边做好防水，然后在瓷砖上挖好洞口把给排水的管道露出来；

 

 

21、水工：

瓷砖装好之后，水工再把水龙头、淋浴设备和马桶装上去；

22、电工：

电工这时候过来安装各种开关，灯光、炉头、风扇（空调）和报警器等；

23、油漆：

这时候油漆工开始进场进行油漆的工作了，如果是两层的房子，油漆工会从二楼的外墙开始油漆，当他的工作完成之后，脚手架就可以移走了（租聘脚手架是很贵的噢）。

24、玻璃工：

这时候是可以来安装浴室玻璃和镜子的时候了；

25、混凝土工：

混凝土工开始进场做车道和停车位的混凝土地板了；

26、地砖

车道的地砖工作；

27、混凝土工：

车道跟市政道路的连接，这是由当地市政厅的专业人员来进行的；

28、车库门：

安装车库门；

29、清理垃圾：

所有的垃圾在这个时候运走，这个可能需要不止一次；

30、安装防蚊纱门窗和安全门（大门）

31、全屋清洁：

这个包括了清理地面，清理所有的柜子上的木灰，油漆灰，清洗玻璃上的贴纸等等；

32、工程完成的检查：

施工方与房东一起检查房屋的最终完成结果，看看有没有做的不好，需要清理或修复的地方，施工方给出修理清单和时间；

33、交割钥匙，恭喜入住。

 

 

需要知道的是，建造的材料，建筑的大小，房屋的高度，地块的限制，还有天气的情况都会对以上的流程造成影响。所以有时候也要根据实际情况来调整工序，最后就是工地最好保持整洁，这样才能保障安全和完成效果。

 

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关于作者

Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道，西北铁路，Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。