利率已经这么低了，现在是时候固定我的房贷利息了吗？
每日地产ozreal
2021-04-25 10:37
原创
澳洲的固定房贷利率已达从未有过的低点，但它还能再低吗？
换言之，这是贷款能实现的最低利率了吗？
当然，越来越多的购房者和转贷者认为，当前的市场情况与他们预想的一样好。
“从历史上看来，约有85%的人持有浮动利息贷款。”澳洲联邦银行的Martin Whetton表示。
“但情况已经变了。你可以看到多达50%的人正在固定他们的贷款利率。”
RateCity的研究主管Sally Tindall表示：“最低的贷款利率是浮动利率而不是固定利率的现象更为常见，但这在COVID期间发生了转变。”
这不仅仅指的是一至两年的“蜜月”，而是三到四年期的贷款利率。其中还包括主要银行的部分产品。
许多三年期和部分四年期贷款产品的利率都低于了2%。
事实上，各大银行的四年固定利率比它们的折扣浮动利率要低，这几乎是闻所未闻的。
利率触底了吗？
很少有人比联邦银行固定收益策略主管Martin Whetton更有资格回答这个问题。
简而言之，他负责为澳大利亚最大的住房贷款机构预测利率走向。
他表示：“低点可能出现在了几个月前。并且我认为从现在起，尽管房贷市场的竞争十分激烈，但一些银行开始提高它们的固定利率。”
他对自己的预测十分有信心。
Whetton笑着说：“我在去年年底固定了我的贷款利率。”
“我的贷款中的一部分，不是全部，”他补充道，“因为很明显，不固定所有贷款可以更有灵活性。
“但我确实感到，市场利率将在一定程度上上升。随着时间的推移，这实际上会提高贷款利率的成本。”
他不是唯一相信利率低点已经过去的专家。
Anthony Doyle是全球基金管理巨头Fidelity的投资专业人士。
他在全球货币市场上看到的情况让他相信，由于作为融资基准的债券收益率(或利率)上升，澳大利亚银行将面临更高的成本。
“我认为，周期性的低收益率可能已经过去，特别是考虑到全球经济和我们自己的经济前景，”Doyle说，他提到了迄今为止COVID-19疫苗取得的出人意料的速度及成功。
“随着债券市场这部分收益率的压力开始上升，银行很可能无法将固定利率维持在如此低的水平。”
这一点已经体现在四年期和五年期利率上，RateCity的数据库显示，过去一个月提高利率的贷款机构多于降低利率的银行，包括Whetton所在的联邦银行。
RateCity的Tindall说：“到目前为止，最大的标志是，上个月CBA提高了他们4年期固定贷款的利率。”
“我认为，这是一个迹象，表明他们正在计算现金利率上调和融资成本即将上升的影响。”
但她认为，3年或更短期限的廉价固定利率可能还将至少存在几个月。
“我不知道我们是否已经触底，特别是对于那些较短期的固定利率贷款产品而言，我们可能会看到一两家银行小幅下调利率，以战胜竞争对手。”
利率上涨的速度可能有多快？
为了回答这个问题，首先你需要理解固定利息为何如此低廉。
最大的原因，是去年央行使用了一切手段，以阻止经济在全球疫情期间每况愈下。
你可能还记得澳洲储备银行在去年三月将官方利率下调至0.25%的创纪录低点，然后在11月进一步下调至0.1%。
但你可能没有意识到的是，RBA给经济提供了多少额外的支持，尤其是去年11月，四年及五年期固定利率甚至在那时低于可变利率。
这是因为，浮动利率对现金利率的反应非常灵敏，而固定利率对货币市场的变化反应更灵敏，如债券价格和收益率(利率)。
澳大利亚储备银行那时开始购买价值1000亿澳元的长期澳大利亚政府债券，推高了这些债券的价格，压低了它们的收益率。今年2月，澳大利亚储备银行再度购买了价值2000亿澳元的长期澳大利亚政府债券。
它还购买了价值数十亿澳元的3年期澳大利亚政府债券，使其利率与现金利率保持在0.1%左右，这一举动被称为收益率曲线控制(yield curve control)。
最后，储备银行为澳大利亚的银行、信用社和建房互助协会开设了一项贷款项目，称为Term Funding Facility(TFF)。
它允许这些银行以现金利率从澳洲联储直接借款，总额高达2000亿澳元，期限为三年。自去年11月以来，该利率一直为0.1%。
简单地说，银行从澳大利亚央行获得的3年期固定贷款利率为0.1%，因此，固定抵押贷款利率目前非常低也就不足为奇了。
虽然Martin Whetton认为，事情没那么简单，但TFF一直是推动抵押贷款利率下降的一个主要因素。
他解释说：“这让银行能够自己融资，并以相当低的利率获得融资。”
“就其本身而言，这并不意味着它们去那里借钱，然后再放贷出去，但它降低了银行的借贷成本，使它们能够获得相当不错的固定利率。”
这就是为什么大多数分析师预计固定利率将在今年晚些时候上升。
Tindall指出：“TFF将于今年6月30日结束。”
“这将使银行获得最长3年的超低融资的难度略微加大——我们可能会看到一些3年期贷款利率随之上升。”
此外，许多分析师预计，澳大利亚央行将决定在2024年4月澳大利亚政府债券发行后，不再延长其收益率曲线控制，这实际上允许三年期利率进一步上升。
Martin Whetton也认为，澳大利亚央行的支持将随着经济持续改善而逐渐减少。
将贷款利率固定的主要风险是什么？
首先也是最重要的是，当你的贷款利率被固定的时候，你可能会错过更便宜的利率。
虽然多数分析师认为利率只有从目前水平往上走，但并非所有人都这么肯定。
“利率肯定会跌得更低，”David Llewellyn-Smith说，他是一位基金经理及经济学家。
“这并不意味着会发生，但他们可以这么做。”
他以海外市场(尤其是欧洲)为例，说明抵押贷款利率有多低。
他说：“欧洲央行持有的银行债务比澳洲联储持有的本地银行债务要大得多，其结果是，那里的固定贷款利率低至50个基点。”
那么，什么可能让澳大利亚走上类似的道路呢？
Fidelity的Anthony Doyle表示：“要看到利率大幅走低，就需要另一种衰退类型的环境，以及澳大利亚央行再次大举刺激。”
“我认为我们不会看到这种情况。”
Llewellyn-Smith则不那么有信心，他指出刺激计划即将缩减，且预计大宗商品价格明年将下跌，这可能是经济再度下滑的一个催化剂。
他认为，如果出现这种情况，澳洲央行将面临压力，需要重启TFF等计划，并更积极地购买债券，以进一步压低利率。
“这些东西一旦进入市场，就很难永久解除，”他谈到刺激计划时说。刺激计划会增加债务，使家庭和企业在经济冲击面前更加脆弱。
而谈到家庭时，固定你的贷款利率也存在风险。
Sally Tindall说，如果你的环境发生变化，固定贷款通常缺乏灵活性。
“固定贷款通常没有对冲账户，对你可以额外还款的次数设有上限。如果你想提前解除协约，你可能需要支付一些昂贵的违约费，”她警告说。
例如，大多数住房贷款是不可转给其他房子的。
所以这就意味着，如果你卖了房子，你必须偿还贷款，并且为你的下一套房产办理新的贷款。
对于固定贷款而言，这通常意味着要支付一笔违约费，以补偿银行在贷款期限到期前解约的损失。这可能是数千澳元，取决于贷款的数额和你剩下的期限。
另一个潜在的陷阱是，当你的固定期限到期时，你将收到的可变利率，通常不是贷款人最具竞争力的折扣利率。
这意味着，当你的超低固定利率到期时，你可能很想再次考虑转贷。
并且，如果你固定了三年期的贷款，你可能已经发现央行开始了下一轮利率周期，而由于RBA目前表示现金利率将可能“至少在2024年之前”都保持稳定，此时正是调整利率或寻找新的固定贷款的时候。
