澳联储升息脚步加快，四大银行纷纷下调对房价预期

各大银行的经济学家现在预计，随着利率的快速上升，未来18个月房价将出现约15%的更大跌幅。

由于官方利率预计将更快、更高地上调，澳新银行和澳大利亚国民银行的经济学家加入澳大利亚联邦银行的行列，下调了对房价的预测。

澳新银行高级经济学家Adelaide Timbrell和Felicity Emmett表示，澳大利亚央行加快加息步伐将加速房价下跌。

他们现在预计，2022年澳洲住房价格将下跌5%，并在2023年进一步下跌10%。

而根据他们此前的预测，今年房价将下跌3%，而2023年的跌幅为8%。

“这将导致2022年4月至2023年12月之间房价下降约15%，”Timbrell及Emmett在上周四的一份报告中表示。

“在这一背景下，这将使房价比疫情前的水平高出6%。”

在ANZ目前的预测中，悉尼今年房价的跌幅将接近10%，并在明年再跌10%。

这一结果高于该行在不到一个月前提出的在今年下跌7%，而在明年进一步下滑8%的房价预测。

PropTrack的数据显示，在2020年3月至2022年5月期间，全澳房价上涨了35.3%，即使房价下跌的幅度与预测的一样，仍将高于疫情开始时的水平。

Timbrell和Emmett表示，目前预计贷款利率的上调幅度会更大，速度也会更快，这将通过降低借贷能力对房价构成压力。

“考虑到一般借款人都有大量储蓄缓冲，我们预计减少借贷能力将是价格的关键驱动力，而不是被迫抛售。”

他们补充称：“更强劲的家庭收入增长、大量存款缓冲、通过移民增加的人口增长以及持续的经济增长，都将在利率上升时减轻房价下跌的程度。”

NAB首席经济学家Alan Oster和高级经济学家Gareth Spence、Anthony Kelly和Brody Viney在上周三发布的一份报告中下调了对房价的预测，预计房价仅在2023年就可能下跌约15%，未来18个月最高可能下跌20%。

NAB团队表示：“我们现在预计，在未来18个月里，房价将出现更大程度的下滑，其主要是由悉尼和墨尔本的疲弱引导的，但预计加息将影响所有首府城市的房价。”

“总体而言，我们预计到2022年底，房价会下降2%左右，到2023年则会下降15%左右。”

他们认为，随着贷款利率的上升和负担能力的限制变得越来越有约束力，住宅价格跌幅预计将在15%至20%左右。

NAB团队表示：“房价下跌不太可能缓解人们对负担能力的担忧，因为更高的贷款利息成本抵消了价格下跌的影响。”

“更广泛地说，在去年上涨22%之后，房价将保持在高位，对新购房者的首付要求也将保持在高点。”

澳大利亚国民银行此前预测，在疫情期间大幅上涨后，今年的住宅价格将上涨约3%，到2023年将下跌约10%。

CBA的经济学家此前也做出预测，到2023年底，全澳住宅价格从高峰跌至低谷的降幅约为15%，但他们指出，这是在去年房价大幅上涨之后发生的。

PropTrack经济研究主管Cameron Kusher也指出，澳大利亚央行更激进的加息将导致房地产价格更大幅度地下跌，到明年年底，全澳房价可能会下跌10%到15%。

PropTrack的分析显示，在房价在2021年出现了异常的增长之后，利率预期导致房产价格出现了自1989年以来最快速的放缓。

Timbrell和Emmett指出，在首次上调现金利率之前，悉尼和墨尔本的房价就已经开始下跌，而堪培拉的房价则出现了三年来的首次下滑。

“许多剩下的首府城市的房价，可能要到今年晚些时候才会下跌。”

“我们预计，在预测期内，悉尼和堪培拉的房价跌幅最大。”

澳新银行经济学家预计，澳联储将在11月前将现金利率提高到2.35%，到2023年初将提高到2.6%。

而NAB经济学家预计，到2022年底，这一利率将达到2.1%，并将在2023年底达到2.6%。

澳大利亚央行行长Philip Lowe在上周二晚间罕见地接受电视采访时承认，一些家庭发现难以应对利率上升以及燃料和食品价格上涨的局面。

Lowe指出，澳洲央行并不以房价为目标，他表示，利率上升的幅度和速度将由经济事件决定，但现金利率在某个时点升至2.5%是合理的。

Lowe表示，澳洲家庭在疫情期间建立了非常庞大的财务缓冲，并在过去几年额外储蓄了2500亿澳元，并且他补充称，拖欠贷款的人数正在下降。

在上个月最新的房地产报告中，西太平洋银行的经济学家预测住宅价格将从高峰到低谷下降14%。

当时他们预测，到2023年5月，现金利率将迅速升至2.25%的峰值，但现在该行预计该数值在2月就将达到2.35%的峰值。

参考资料：AFR、REA