观点：在珀斯买新房指南——公寓篇

买房是一件令人兴奋的事情，同时也是一件令人费神的事情。特别是对于首次置业者或者外来投资者，对市场环境、专业名词、交易流程等等，有一大堆需要了解学习的内容。我给有意在珀斯购买公寓新房的朋友，根据梳理出来的一些关键问题，做一个简单介绍。

 

 

这些问题包括：地段、规模、户型与朝向、配套、价格与面积、物业费与物业管理公司、买房与租房客户、期房与现房、建筑质量、开发商。

 

地段： 

 

房子地段的选择，是第一步要解决的核心问题。珀斯的城市，是世界上最“扁平”的城市之一，房地产市场的新增产品供应类型，以别墅为主占约70%，公寓为辅占约30%。传统上，珀斯公寓主要集中在市中心CBD、北桥及周边内城区如East Perth，West Perth, Subiaco, Burswood, South  Perth等区；近几年在Cockburn、Midland、Cannington，Joondalup次级城市中心和西部沿海中高房价郊区的中心地段有越来越多的公寓开发。

 

从买房人角度来看，对于地段的选择，每个人有自己的考虑要素：比如学校、景观环境、公共交通、购物等。对于公寓的生活便利度，步行指数是一个重要衡量标准。建议购房者以项目为圆心，以1公里为半径，看看范围内覆盖哪些内容，来衡量所选的项目是不是能让自己满意。

 

规模：

 

珀斯的公寓项目，比起澳洲东岸城市的来讲，规模上要小很多：基本上是单栋开发，很少有总体规划的社区型公寓开发。20多层、100套以上的项目就算比较大的项目。30-50套规模的中小型项目占相当的比例。从未来的发展趋势来看，将是更多的中等密度中小项目的开发。城市风貌上来讲，除了在市中心有高楼大厦外，其余外围郊区更追求传统欧洲城镇的建筑尺度感。

 

户型与朝向：

 

过去的公寓，主要面对的居住人群以单身或者年轻小夫妻为主，所以户型上主要是1房1卫，2房1卫或者2房2卫，3房的比例很低。最近3、4年，随着空巢老人(Downsizer) 弃别墅换公寓的潮流兴起，市场中渐渐出现较多的3房或以上的户型。

 

与中式（亚洲）户型的一个最显著不同的地方在于厨房，这里都是开放式的厨房设计。

 

珀斯一年四季气候宜人，户外的舒适度很高。阳台面积普遍在10-20平米，还有很多户型设计把超大阳台作为特别卖点。

 

澳洲地处南半球，太阳照射的主要方向是北边。追求采光的客户，倾向于选择北向、东向。南向或者西向，如果有特别的景观，也往往是吸引客户的卖点。

 

 

配套：

 

一定规模（50套左右）以上的项目，一般楼内都会有公共的配套包括小型健身房、泳池、户外烧烤等，有些豪华公寓还会有影音室、业主图书馆、会所等等配套。配套的运营维护费用分摊到每一户。因此，有这些配套的项目，平均物业费要比没有配套的项目要高一些。每个客户有自己的偏好，有的喜欢多花一点钱，多一点生活享受；有的则希望尽可能节俭非必须的开支。

 

价格与面积：

 

在澳洲卖房子，公寓也好、别墅也罢，都是按套来计价。没有象中国大陆和香港那样按面积来计算。

 

公寓面积，一般有两个面积，一个叫建筑面积(architectural area) : 是本套公寓墙中线到墙中线的面积；一个叫套内面积(strata area) : 是本套公寓墙内线到墙内线的面积，也可以叫地毯面积。这两个概念中都不包括楼梯、走廊等共同区域的分摊。

 

面积计算的单位是平方米，与新加坡、马来西亚等地方以平方英尺为计算单位也不同。 

 

物业费与物业管理公司：

 

物业费(strata fee) 是公寓业主在持有期间要交的费用。其内容包括：电梯、大堂、走廊、配套设施、外立面等公共部分的维护、维修、清洁等，是保证一栋大楼正常运行的必需；同时还包括整个楼的房屋保险。物业费按照每套公寓在整个楼所占的比重来分摊，每个季度交一次。

 

基本物业费用外，每个季度随物业费一起缴纳的还有大修基金（sinking fund），用以防备日后大型维修的所需。

 

物业费一般每年会按照消费者物价指数（CPI）再加1到2个点上涨。物业管理公司(strata company) 是由开发商和业主雇佣来管理大楼公共区域的管理公司，第一次的选择由开发商来选，合同期满后（2年或3年）由业主委员会进行选择。物业公司极少有在楼内现场驻扎管理的，一般都是需要通过电话邮件沟通解决问题。

 

买房与租房客户：

 

在珀斯市场，买公寓的主要包括自住客户和投资客户，而自住客户又主要由年轻首次置业者和空巢老年downsizer两大客群组成，因为大部分有孩子的两代之家都会首先选择面积更宽敞的别墅居住。

 

珀斯市场的海外客户比例相对较低。2019年之前，公寓新房海外买家占全部15%以下，主要由马拉西亚、新加坡客户为主，中国大陆来的比例很小。

 

租房的人群以年轻人为主，包括国际留学生、年轻上班族等。对户型的需求为1房和2房。

 

期房与现房：

 

期房（off-the-plan），顾名思义，就是在楼还没有开始盖，或者已经开始还需要一段时间完工的期间购买，需要等上一段时间交房入住的楼房，通常也叫做楼花。在澳洲，购买期房时，购房人只需要缴纳房款10%的首付到监管账户，等到楼房盖好时再缴纳剩余房款。而开发商，在楼盖好交付之前，要靠自有资金或者银行贷款把工程做完，不能够动用客户首付房款，只有在交房后才能够真正收到卖房的款项。

 

现房，所见即所得，交易简单清晰直接，签完合同付完款即可过户入住。与期房相比，现房的优势是购买风险较小；但由于买之前就很多楼层朝向的单元已经被别的买家买走，选房的余地相对要小一些。同时，如果在开工前购买期房，有的开发商会同意做一些客户化的户型设计修改，而到现房阶段，这种修改是不可能的。

 

总的来讲，购买期房风险大于现房，需要买家要有更高的能力对市场进行判断、对项目的方方面面要进行调查了解、对自身的收入和财务能力进行掌控，从而避免从签合同到交房期间的种种问题出现。

 

建筑质量与性价比：

 

在澳洲，公寓盖好后，建筑商对楼的工程质量有6年的强制保修期。在这6年内，如果任何有关楼体施工质量出现的问题，建筑商要免费来进行维修。对于公寓内安装的白色家电如空调、厨具等则是由制造商提供维修保证，免费保修期限一般为1-2年。

 

根据我的经验，建筑质量和房地产市场的涨跌有一定的关联关系，是负相关的关系：当一个市场房价上涨过快时，从业人员和买家都往往看重金钱方面的利益，而忽视了质量和设计等方面因素。正所谓俗话说的“萝卜快了不洗泥“。当这个市场价格到达顶点的时候，性能角度也往往是最低的时候，是性价比最差的时候。而当市场往下走，经过一段时间的盘整，能力稍差水平略低的建筑商开发商被严峻的市场环境给淘汰掉时，能够生存下来的项目一般都是设计质量好的项目，而在此时因为价格已经到底，所以是房子性价比最高的时候。目前，珀斯的新房就处于这样一个高性价比的阶段。

 

开发商：

 

在珀斯公寓市场，最活跃的开发商是中等规模的西澳本地开发商：他们只在西澳做项目开发，有着十多年到三四十年经验，市场熟悉，人脉深厚，如：Blackburne, Finbar, Stirling CapitaL等，一般做大中规模开发项目。几家市场定位略有不同：Blackburne, Stirling capital 定位轻奢和豪华公寓，finbar主要做中档和中档偏高产品。这些品牌开发商的项目水准一般比较稳定。

 

另外，还有几家中小本地开发商也很有特色：如专注于做中小规模精品公寓的Match在建筑设计和工程品质上值得称赞；专门做超奢华小规模大户型公寓开发的GIORGI，他们的产品每套要500万到1000万澳元，按面积算平均2万澳元/平方米以上。项目从选址、建筑设计、施工等方面都有着相当高的水准。

 

全国性的综合型大品牌开发商如Frasers、Mirvac、Lendlease等，由于珀斯市场过去几年比较冷清，他们因此没有在这里进行业务扩展、推出的新项目很少。从综合能力上，他们的水平是有保证的。

 

再有一个类型的开发商是属于大型建筑商下属的分公司。如ABN、BGC、PINDAN都是全澳排名靠前的大型综合建筑商，他们集团下属的开发公司会做一些中高档中小规模的公寓项目。

 

 

海外大型开发商在珀斯相对较少，目前在进行开发的有香港的远东集团(Far East)，和新加坡的飞龙集团(Fragrance)。这一类型的开发商特点是资金实力雄厚、项目规模大。相对欠缺的是更深入对本地客户的把握。

 

市场之中还不断涌现出很多新的小型开发商，这些开发商良莠不齐。有的是很有发展前途的潜力股，有的恐怕只是昙花一现，需要购房者仔细调研。

 

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关于作者
 

张屹磊 （ Eli Zhang）, 清华大学毕业，18年房地产行业经验，曾服务于知名开发商SOHO中国、BLACKBURNE和国际领先的多专业工程咨询公司ATKINS。现为信石澳洲地产董事，从事西澳房地产项目营销和融资业务。