观点：从什么时候开发成为了一个负面词？

最近的新闻，其中两个大热点：一个，全澳州的建筑质量都出了大问题，悉尼，墨尔本，布里斯班都听到了各种关于建筑质量出问题的新闻；另外一个，开发商的倒闭。

 

问题一个接一个，暴露出来的行业监管问题，好像被人捅破了那层玻璃纸，背后的大坑终于被发现了。在opal tower问题发生之后，甚至有部分声音喊出要开发商回购物业，因为这都是开发商的贪婪所导致的。为此，我曾经写过一篇文章《闲谈：澳洲的建筑安全和质量体系》 只是文章写完了，问题还是一个接一个的暴露出来，mascot tower的问题，还有建筑外墙易燃挂板的问题（这里有个网页，可以查看悉尼每个区有易燃挂板问题的数量：https://media.news.com.au/DTinteractive/cladding/index.html?from=timeline&isappinstalled=0）

 

然后我们把目光再放长一些，远一些，发现原来全球各地都有类似的问题，开发商成了一个极大的负面词，他们左手拉着政客，右手拿着华而不实的建筑图纸，决意要把城市里面的每一块土地上的价值榨干。

 

图片为Aform Architecture所做的马来西亚云顶项目的概念方案

 

在每个大城市，开发都是打着解决人类居住问题的旗帜，却不断的提升着房屋的价格，这是一个多么矛盾而又讽刺的事实。为什么？

 

为什么？这个问题，不断的在我脑海里浮现。

 

开发，这个词给普通人有一个本质上就很糟糕的感觉，或者这样说，开发商给人的感觉就是一个很糟糕的演员。因为开发商给人的感觉就是唯利是图，然而这是无可辩解的，那是因为没有人愿意做生意不赚钱的，因为不赚钱就不可能维持下去。。。。。。我搞设计，可以说是为了情怀，但是如果我说我搞开发是为了情怀，那么不好意思，可能一个项目我都做不了。

 

“当某些人攻击这一切的时候，我总会有些怀疑，我们想一下，我们是在哪里成长的呢？是谁把我们的家建造起来的呢？”

茱莉亚。魏图罗-马丁，一个从1970年就开始跟踪研究开发政策的纽约研究员问道。

 

基本上各个大城市都面临着房屋短缺的问题，然而除了鼓励更多的开发以外，却没有什么行之有效的解决方法。简单来说，指责容易，解决却很难。

 

图片为Aform Architecture所做的五华益塘集装箱项目的概念方案

 

卡罗。格兰特，美国一个曾经不赚钱的开发商和联邦房屋问题官员，现在的加利福利亚大学的研究员说：当一个地区没有足够的开发，那么我们应该如何提升房屋供应呢？很明显这是不可能的。

 

我们必须承认，房地产开发商确实为城市的发展提供了一个重要的角色（确实，他们有时候也会把政治家捆绑在一起）。也不可否认，在城市的发展中，腐败的土地投机，各种阶级歧视，和唯我独尊的自负情绪充斥在某些开发商之中。

 

然而至少，这一类的城市开发代表着一个国家的，一个城市的发展。只是最近的舆论开始从建设大悉尼（the greater sydney）转向严格控制建筑质量上了，也就是说，从允许新的发展，来增加我们的城市，转移到担心开发就意味着低质量，甚至是大面积的指责近十年、二十年开发的物业的建造质量的层面上了。

 

图片为Aform Architecture所做的益民科技园改造项目概念方案

 

然而有时候，这些事情的产生，其实并不是开发商本身的问题，而是围绕着他们周边所发生的一切事情：整个建筑业的经济情况，政治情况的变化（工党和两党联盟的更替而导致的政策制定的不连续性），可用土地的减少，和城市的不平等发展，都会影响到建筑造价的变化，从而影响到了建筑质量的变化。

 

开发商，是所有事件中最容易被拿出来嘲笑的一个而已，因为他们光鲜的办公楼，精美的售楼处，就足以让人感觉到他们的富有，仇富情绪是最容易被煽动起来的。

 

蔓延的情绪
 

曾经在一段时期内，更多，更高，更大的开发是被鼓励的，伴随着更多的基建开发，这被看作是刺激经济的最有效办法。2009年的全球金融危机，中国是鼓动8万亿基建来救市，澳洲呢，当年的总理陆克文鼓动了悉尼CBD metro的基建项目来激励市场，接下来这几年，墨尔本地铁，悉尼的西北地铁以及接下来的CBD metro， West metro，south west metro，西悉尼机场等项目，布里斯班的过江地铁（cross river rail）貌似还要建造好多年。

 

这一系列的举措，无不预示着澳洲经济的大发展。可是，但是，事与愿违的，在过去几年一直火爆的房地产市场的表面下，实际GDP的增长却并没有多少的增长，甚至在2016年的9月录得零增长。

 

下图为澳洲联邦储备银行对于每年国民生产总值的预计：

（图片来源自 Dr Andrew J Wilson 于2019年7月的一次演讲，澳洲著名的房地产评论员）

 

下图为每年国民生产总值的实际情况：

（图片来源自 Dr Andrew J Wilson 于2019年7月的一次演讲，澳洲著名的房地产评论员）

 

我们很容易就陷入了一种两难的矛盾之中。一方面，我们希望经济增涨，会有更多的房产供应，让住房的负担性更强；可是另外一方面，我们又希望拒绝“贪婪的”开发商来榨取“高额”利润。

 

其实，何谓高额利润呢？如果在中国大陆，一个房地产的开发，年回报率至少在200~300% 以上才叫回报；而在澳洲，曾经的年回报率为30%左右，而到了近年由于地价的狂涨，开发的利润降低到了15%~20%左右（一般而言，中小型开发商要项目投资回报超过15%才会得到银行的注资 / 贷款，因为银行的开发利率就在6~7%之间，据说有的开发商可以拿到5%）。这样看起来，澳洲的开发商比起中国国内的开发商来说还真的是薄利啊。

 

很多朋友都有这样的经历，在市场好的时候，特别是2012年之后~2017年之间，很多朋友买一块地，起两套duplex 就能大赚一笔，以为这就是开发。甚至是买一块大一点的地，在后院加建一套姻亲房就是开发。但是往往这一类小的“开发者”资金薄弱，很难承担市场的波动，一旦市场有什么变化就难以为继。直到今年，从2017年年中开始的低迷市场，接近2年的压制，使得一些比较大型的开发商都熬不住而倒闭。

 

今年，2019年6月以来，情况开始有了明显的改变。一方面，银行业的松绑，引导着每周房地产清空率的提升；而另一方面，建筑质量的质疑和开发商倒闭的新闻不绝于耳。整个建筑业市场陷入了冰火两重的境界，感觉到了市场的回暖，但是能不能活下去熬到那一刻却又是未知。

 

很明显的，市场需要更多的物业开发来平衡供需关系，但同时物业开发需要更多的利润，资金来提升质量把控。更让普通老百姓觉得不舒服的是，开发商不仅仅是赢取利润，更多的是从反对他们的人群中获取利润，老百姓们一边痛骂着开发商，一边从开发商手中买物业。

 

其实目前更多的开发项目是停滞的，因为算不过利润这笔帐，我身边认识的开发商手中无不保留着1、2块未开发的地块，入货时地价太贵，建造成本居高不下，但是销售价格未如理想，不建虽然赚不了什么钱，但是还不至于亏大钱。所以现在悉尼的物业市场其实处在一个非常平衡的供需关系之中。

 

图片来源自 Dr Andrew J Wilson 于2019年7月的一次演讲，澳洲著名的房地产评论员）

 

在这种平衡的关系下，而处于历史低位的贷款利率会为澳洲的房地产带来一种什么样的变革呢？其实我是否可以大胆预言房价将会在平稳中上扬呢？

 

最近我身边的两件事，两个朋友分别在悉尼的北岸和东岸，各自看中了一块地，都已经开始谈判价格了，结果由于卖家看到市场回暖，临时加价或者收回不卖了。不过范例太少了，期间也有其他例子说明有开发商开始把自己手中的地块放出来了，变相说明了市场还是有点回暖了，毕竟春江水暖鸭先知，整天泡在市场里面的开发商对于市场走向总是会有第一感觉的。

 

至于质量问题，实话实说，我在澳洲的建造界工作了16年，无论大小的项目，基本没有不漏水的，但是这个不一定是建造质量的问题，还有一个定期维护不到位的问题，出现了问题，不能简单的一棍打死。

 

结语：

其实开发并不是一件坏事情，有效、有序的开发，可以是让城市可持续性发展的基础。确实开发需要得到监管，但是这并不等于大部分的开发都会出问题。

 

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关于作者

Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道，西北铁路，Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。