【实操版】在悉尼，你需要买多少房产才能财富自由
admin
2019-12-05 10:32
原创
上个月【澳洲房产大全】出了一篇文章
在华人界引起了很大的讨论度
“想要财富自由
你需要有多少房产？！”
我们将延伸探讨及分析
什么样的房产能让你买的更有价值
更早实现财富自由！
01 一个家庭要在悉尼过上比较体面的生活，到底每年需要多少现金流？
首先：住房
在悉尼想住的体面，房子价位须在$130万左右，可以在一个老牌中产区域：Mortdale, Oatly, Hornsby买到不需要装修，至少3卧室的别墅。
如果是公寓的话，可以在上东、下北或内西买个精装修的2房公寓。按照每年2.99%的利息计算，每月还款$4,375。
第二：教育
华人家庭普遍有个孩子，过的体面总得送私校吧！澳洲私校费用平均$15,000一年，两个人下来就是$30,000，每月费用$2,500。
第三：车子
想要开一个公里数不太多，品牌还不错的二手车大概要$60,000,如果夫妻二人各自一台，那就是$120,000。车贷按年利息5%计算，一个月要$645 (假设这个钱是通过房屋贷款Refinance出来的)。
第四：保险
中产家庭肯定要买医疗保险，平均保费一年一个家庭至少要$5,000,加上车险、房屋险，保守估计保费要$12,000一年左右， 平均每月$1,000。
第五：旅游
每年度假带全家出游两次，平均花费约$36,000，平均每月$3,000。
第六：生活固定开销
网费，手机费，水费，市政管理费等等，属于中产固定开销，平均每月$350。
第七：生活基本开销
如衣、食、行，买菜、餐馆、衣服、汽油、小孩兴趣班、其他兴趣爱好、孝敬父母，按照澳洲网上统计的平均花费是$1,500一周，每月花费$6,000。
把这些数字做个统计：$4,375+$2,250+$645+$1,000+
$350+$3,000+$6,000=$17,870
第八：房租要预留20%给管理费、水电市政杂费、房屋维护
$17,870 / 0.8=$22,337
第九：增加10%给税款
$22,337 / 0.9=$24,818
最后得到一年的花费：
$24,818 * 12=$297,816
每年花费约$30万！
02 什么样的房子能支付你每年约30万的现金流？
第一：11套 Burwood公寓，总价 $850万
第二：6套商铺，总价 $600万
租金可达$30万一年
第三：1套大的工业物业，总价 $500多万
第四：5套 带Granny Flat的物业，总价$ 425万
账面每年增加$30万收入
每套：
- 租金$736一周
- 4.5%租金回报
- 能用最便宜Interest Only贷款
- 房屋每年升值7%
** 公寓几乎无法做到4.5%租金回报，尽管做Dual Key Apartment,也没有7%升值。
只能买别墅（House）
盖Granny Flat !!!
【实 操 版】
双钥匙别墅 Dual Key House
THE HILLSESTATE
5套 $103万的双钥匙别墅：
总价 $515万
全套长期出租
租金 $1,150 /周
房贷 17年全部还清
双钥匙别墅优势：
别墅建筑免印花税
1份市政费
1份水费
2份收入 （独栋别墅 + 姻亲房）
4+2 房 2.5+1卫 2车位
双钥匙别墅本加息还款表：
每套租金/周 $1,150
扣除市政费/年 $1,400
扣除水费/年 $800
扣除租赁中介费/年（5.5%） $3,289
净租金收入 $54,311
第一年开始即为正向现金流，租金以每年稳定成长来看, 您的房贷将在第17年全部还清！
由此示意图可以明显看出，双钥匙带来的双租金回报，让您的还款期限缩减一半！
上述的Granny Flat 是做长期出租
我们要告诉你
短期出租的Airbnb, 还能做得更好
第五：4套 带Granny Flat的别墅，总价 $412万
全套做Airbnb
租金 $1580 /周
以每年两周空置率来算，租金每年约30多万
底下是 Kellyville 5房作为长期出租及Airbnb的租金回报比较表。
Airbnb 10月份的租金净收入 $4,580.72，约长期出租的2倍高！
以上所有的回报，建立在物业全部付清，享受纯租金收入。
注意
所以普通人想致富需要：
4.5%的租金回报----没这个回报房产玩不下去
7.1%的年复增长----10年翻一倍即可
108万自有资金投入（首付+印花税）---百万富翁只是人生的开始
要有最高回报的Granny Flat 别墅
