高房价使得住房拥有率大幅下滑，买家为入市愿意背负更多贷款
每日地产ozreal
2021-11-25 18:43
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一项对住房负担能力及供应水平的调查表明，在年轻人及贫困群体之中，住房拥有率的下降幅度大于整体人口。
澳大利亚统计局家庭调查负责人David Zago表示，尽管在过去20年里，澳大利亚的总体住房拥有率从70%下降到66%，但年轻人和低收入人群的下降更为严重。
“在中等收入人群中，住房拥有率从73%跌至65%；而收入更低一些的居民的房产拥有率从68%降至61%。”
“对于年龄在35-44岁的人口类别而言，其拥有率从73%下滑至61%。与此同时，在25岁至34岁的人群中，这一比例实际上从52%降至37%。”
尽管借贷成本的下降使得偿还房贷变得更加容易，但住房拥有率多年来一直在下降。
这是因为飙升的房价意味着更多，甚至超出越来越多居民承受能力的首付款。
澳大利亚统计局的收入和住房调查显示，澳洲家庭的住房拥有率从1995年的71.4%降至2018年的66.2%。
ABS的这一项调查清楚地表明，澳大利亚过高的房产价格正在加剧不平等的现象。
城市政策智库Committee for Sydney的首席执行官Gabriel Metcalf在上周表示，这一点很重要，不仅因为难以负担的住房对社会公正所产生的“赤裸裸”的影响，还因为其对一个城市的发展造成了阻碍。
在周一的公开听证会上，工党议员Matt Thistlethwaite发表提问称，由于税收的设定鼓励了人们将钱投入房地产这一资产类别，那么“该系统”是否旨在推高房价。
联邦政府下设的National Housing Finance and Investment Corporation国家住房财政及投资集团的首席执行官Nathan Dal Bon对此做出了回应。
他表示，有许多原因导致了房价的高企，但作为一个国家，澳大利亚还没有在政策意义上设定住房应该扮演什么样的角色。
Dal Bon表示：“我认为，问题在于，‘我们希望在住房方面，实现哪些关键目标？’。”
“无论这些目标是关于租赁还是购买，在确定之后就从我们认为实现这些目标应该采取的适当措施入手。”
APRA政策及建议部门的执行董事Renee Roberts表示，该机构于上月在银行评估贷款人偿债能力时使用的缓冲利率上增加了50个基点，这可能使最大贷款数额降低5%。
Roberts在调查中表示：“我们预计，这将使处于贷款上限的人的最大借贷能力降低约5%。”
“我们看到，与自住房业主相比，投资者受到的影响将更大，因为投资者的杠杆率往往更高……但它确实会影响所有借款人，尤其是处于这种极限的借款人。”
住房拥有率数据还显示，在过去20多年里，完全拥有自己住房的人的比例有所下降。
Zago表示：“在过去20年里，没有背负贷款的房主所占比例从大约40%降至30%，而持有房贷的业主所占比例则从31%上升至37%。”
飙升的房价和前所未有的购房需求，已经在财务上把许多购房者逼到了危险边缘。
目前，近45%的购房者在购房时的首付不到20%。
这项由房贷比价机构Compare The Market开展的调查还显示，36%的购房者借入了比最初计划更多的贷款，还有40%的人表示，他们已经借到自己能力的极限。
根据最新的房价数据显示，悉尼的独立屋中位价自2021年开始已经上涨了25.23%。全澳的住房价格也在同期上涨了21.59%，至686,339澳元。
Compare the Market数字银行专家David Ruddiman表示，被飙升的房价吓坏了的急迫购房者正冒着更大的风险进入市场。
“从某种意义上来说，他们通过给出比往常更高的报价来实现了愿望。”
“数据显示，恐惧是推动趋势的关键因素，63%的受访者承认，他们尽快购房是为了避免价格进一步飙升。”
Ruddiman表示，如果买家在如今能不顾成本的购房，那他们就已准备好经受未来潜在加息和通胀的打击。
近一半(48%)的受访者在购房时支付了20%或更高的首付——这是避免支付贷款保险LMI的门槛。
第二大群体(17%)的购房首付比例在10%到14%之间，而有11%的买家的首付比例在5%到9%之间。
令人惊讶的是，还有7%的人说他们不确定自己的首付是多少。
购房者可以通过担保人，或联邦政府的First Home Loan Deposit首次置业首付担保计划等举措，避免支付贷款机构的贷款保险。该计划允许首次购房者以5%的首付购买住房。
房地产市场的过热迫使澳大利亚银行监管机构上月介入，对住房贷款实施新的改革，以遏制房地产热潮。
澳大利亚审慎监管局将评估住房贷款申请时的最低缓冲利率从2.5个百分点提高到3个百分点，这将使一些借款人更难获得批准。
参考资料：AFR、REA
