以史为鉴，澳洲房市未来暴跌30%的可能性有多大？
每日地产ozreal
2022-08-08 21:01
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利率正在上升，而且速度很快，在当前形势下，许多人对澳洲房价可能会急剧下跌担忧正在增加。
一些专家或金融机构预测警告说，在即将到来的调整期中，房地产价格将从今年3月的峰值下跌30%，另一些更为温和的预测则认为会有10-20%的下降。
然而，Realestate.com的资深经济学家Eleanor Creagh认为，重要的是要把这些预测放在房市的大背景中。
在过去的两年里，我们看到了房产价格的快速增长，自2020年2月疫情以来，全澳整体房价累计增长了34%。
到今年目前为止，利率已经大幅上升，澳大利亚储备银行自5月以来三次提高现金利率，将其从0.1%的历史最低点提高到1.35%。
这可能会以同样快的速度升得更高，澳联储董事会决心克服高通胀的挑战，并采取 "必要的措施 "来控制通胀压力。
在过去的三个月里，利率已经上升了125个基点，预计在8月份将再增加50个基点。
当前市场的房贷利率目前意味着到12月现金利率将接近3.5%。
快速升息致使澳大利亚各地房地产价格的增长放缓或下降。
随着利率的上升，全澳范围内的房价增长已经放缓，一些地区的房价已经迅速开始下降。PropTrack房屋价格指数显示，自3月以来，全澳范围内的房价下降了0.55%。
抵押贷款利率已经走高，许多人不再能借到与去年这个时候相同的贷款额度。随着利率继续攀升，借贷能力将进一步受到限制。
这意味着潜在买家不仅会面临更高的借贷成本，而且未来抵押贷款成本增加的不确定性也比过去两年的要大。
这一点正反映在住房市场上。随着信心的减弱和对错过机会的恐惧消退，潜在的买家需求已经下滑。拍卖量和清仓率已经下降，销售量已经从去年的水平放缓。
我们预计这些趋势将继续下去，房价可能在今年和明年继续下降。这些下降可能会加速，并在未来几个月内变得更加普遍。
虽然历史不能预测未来，但研究以前低迷时期的数据，可能会对未来的趋势提供一些洞察力。
自1990年以来，只有五个时期的房价增长为负值
这些低迷期的跌幅从未超过10%。而且在每一个例子中，之前的上升都比之后的下降要大。
再往前看至1880年，经通货膨胀调整后，价格下降30%的情况也从未发生过。
当然这并不是像我们现在所看到的，当前的情形是，就贷款成本相对于可支配收入的比例而言，是40多年来最严峻的紧缩周期。
但这些跌幅是否会像一些人预测的那样接近30%，则完全是另一个问题。
随着利率的上升，专家预计到2023年底，全澳房价将下降9%至15%，其中悉尼和墨尔本的降幅较大，而阿德莱德、珀斯和布里斯班则保持较强的弹性。
根据PropTrack的房价指数，在最近的历史上，全澳大利亚的下跌平均持续了9个月到10个月，房价从高峰到低谷平均下跌2.8%。
在悉尼，情况有些不同，最近的衰退期平均持续9个月，价格下降3.4%。
近年来最大的峰值到谷底的跌幅是在2018/19年度，当时全澳房价在13个月内下跌了5.5%。同样，在悉尼，这一跌幅更大，房价在22个月内下跌11.4%。
在2018/19年度，利率并没有上升，但下跌是由信贷紧缩驱动的，因为各种审慎措施的影响减少了借款金额，在工资增长疲软和劳动力市场疲软的时期。
近几年来，首府城市的一些历史性的房价下跌比修正的幅度更大，但仍然没有看到30%的下跌。价格平均下降了5.3%，跌势平均持续6个月。
现在利率迅速走高，抵押贷款利率也跟着走高，随着利率继续攀升，借贷能力将进一步受到限制。
随着现金利率超过2%，接着转嫁到抵押贷款利率，借款者最大借贷能力将受到接近20%的限制，抵押贷款的成本也将大大增加。
这将影响潜在的借款人，并对房价产生影响。
在某种程度上可以抵消这一影响的一线希望是紧缩的劳动力市场。
失业率是1974年8月以来的最低值，希望更强的工资增长将因此而实现。总的来说，许多家庭还坐拥自疫情爆发以来积累的大量储蓄和财富缓冲。
目前，家庭预算面临压力，因为生活成本和利率都在上升，并使实际工资增长处于严重的负值区域。
目前面临的最大问题是，在更高的通货膨胀率、更高的利率和房价下跌（负财富效应）的背景下，家庭支出如何维持，与储蓄和财富缓冲相比，只能寄希望于工资增长更强劲。
这种情况如何展开将是决定经济状况损失的关键，从而决定现金利率上升的高度和速度。
这种动态也将是房产市场以及房价下跌的速度和深度的不确定性的一个关键来源。
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