利率上升是否推低了房价，还是有更多的原因？

根据最新的Domain House Price Report，澳大利亚的房价中位数两年来首次下降 ，但最近的加息只是其中的一部分原因。

事实上，悉尼住房市场的低迷，6月季度的房价下降了2.7%，带动了全澳房价中位数的下降。然而，情形早在5月第一次现金加息之前就已经开始了，Domain研究和经济部主任Nicola Powell博士说。

"悉尼房产市场的放缓是在最近的加息之前发生的，因为价格在2021年中期走过了季度增长的高峰，并在2021年末走过了年度增长的高峰，"她说。

Powell说："目前，广告供应总量比去年高13%，比6月份的五年平均水平高7%，将力量的平衡转移到买方身上。”

虽然悉尼和墨尔本的房价下跌，但所有其他首都的房价在上个季度都有上涨，阿德莱德的房价上涨了3.6%，堪培拉上涨了1.4%，大多数城市的公寓房价都超过了独立屋。

PRD房地产公司首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士说，利率变动似乎对房地产市场有重大影响，但加息只占三分之一左右。

"这是因为利率变动对需求方的影响要大于供应方，"她说。

Mardiasmo说，与某一地区的房产供求有关的多种因素协同作用，使房产价格发生变化。

她说："如果我把它看成一个饼， 利率占这个饼的30%，另一大块，30%或40%，则为这些地区的供应水平。”

“剩下的30%为其他因素比如人口构成，政府税收、计划或补助方面的变化，以及买家的财务状况和家庭收入。"

Mardiasmo说， 所有这些因素共同作用于买家的决策，这就转化为市场竞争的减少或增加 ，最终影响到房地产价格。

消费者的情绪和信心水平也对房地产周期的发展起着重要作用。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver说，当房地产市场强劲时，买家往往会更努力地竞争，生怕错过机会；而如果市场疲软，买家往往会按兵不动。

"它起着巨大的作用，即FOMO概念，"他说。"首次购房者往往会首当其冲入市，部分原因是这个周期往往是由低利率或政府激励措施引领的。"

然而，房产FOMO现在可能是过去的事情了。

置业顾问学院和郊区帮助的联合创始人Veronica Morgan说，在悉尼各地的拍卖会上，买家的信心水平降低，部分原因是利率上升，这一点很明显。

Domain Home Loans的首席执行官Kareene Koh 说，在过渡期的房地产市场上航行可能很棘手，但了解自己的借贷能力可以帮助你保持一个强有力的地位 。

"我们经常看到客户在不确定的时候过于乐观或悲观，"她说。

"获得预批是验证你的假设的好方法，然后根据你的情况制定正确的下一步计划。"

"如果你有超过60天的现有预批，可能也值得检查一下，情况有没有发生转变，这样你就可以用最新的信息来选购房产。"

Koh说，建立和维持一个稳定的缓冲区也可以帮助提升买家的信心。

她说："这可能意味着看一下你的预期还款额，并综合考虑到进一步的利率上升，以确保你能负担这些还款额。”

Mardiasmo说，虽然利率上升可能影响了买家的信心，但我们在一段时间内还不会看到最近的加息对房地产价格的全面影响。

"通常情况下，我会说，我们会在未来六个月左右开始看到影响，"她说。