投资者做好准备，房市复苏可能比预想更加缓慢
每日地产ozreal
2022-08-19 22:48
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专家们说，房市衰退可能在未来12个月内结束，比以往的周期要短得多。但在此期间，随着利率的跳升，价格将大幅下降。
据预测，随后的复苏也会比较缓慢，需要几年时间才能使价格达到新高。
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver说，更大和更快的利率上升、高通胀、糟糕的可负担性和激增的供应，将在未来6至9个月内推动房价的急剧下降。
我们认为基本情况是房价自上而下的下降20%，假设利率将达到2.6%的峰值，而且有可能上升到3%或以上，这将引发更大幅度的价格下跌，"Oliver说。
Oliver预计在今年晚些时候或明年年初看到最严重的价格下跌，而房价可能在明年9月季度左右触底。
他认为价格下跌会更深，且可能更快地到达底部。我原来认为从上到下的下跌可能会拖到2024年，但现在看来可能会短至12个月。"
Oliver说，已经有一些初步的迹象，如消费者支出放缓，频繁的加息似乎比正常的紧缩周期更早得到牵引。
房价下跌的速度加快，将通过负面的财富效应进一步压制消费者支出。这可能促使澳大利亚央行，在今年晚些时候或明年年初将利率上限设定在2.6%左右，并在2023年底前开始降息。
全澳房价在三个月内下降了2%，这与2008年全球金融危机，以及20世纪80年代初和90年代的经济衰退时的情况相当。
在此期间，悉尼下降了4.7%，墨尔本下降了3.2%。
本周期的房价下跌很可能会看到一些城市，特别是悉尼和墨尔本，逆转自2020年疫情以来的全部或大部分房价上涨，这可能会看到近期低存款买家的负资产上升。
根据CoreLogic的每日房屋价值指数（HVI），悉尼的房价在2月中旬达到顶峰，此后下降了5.9%，比之前2017-2019年的下滑速度快得多。
CoreLogic的数据显示，在2017年市场高峰后的相同天数里，悉尼房价仅下降了2.9%。
CoreLogic的研究总监Tim Lawless说："从历史上看，使用月度数据的下降阶段，这是至少自1980年代初CoreLogic的HVI开始以来，在经济下滑的前六个月中下降速度最快的一次。”
悉尼的下降趋势开始时相当温和。然而，5月的加息是市场的一个明显的拐点，导致整个悉尼房价的下降速度明显变快，并与之前的下降趋势相背离。
同样，在墨尔本，房价的下降幅度更大，从3月初的市场峰值下降了3.7%，而在2017-2019年的低迷期，相同天数的下降幅度为1%。
在2017年至2019年的低迷时期，悉尼房价从峰值到触底花了22个月。CoreLogic的数据显示，又过了22个月才出现了名义上的复苏。
在2010年和2012年的早期衰退中，悉尼的房价花了16个月才触底，又花了13个月才录得名义上的恢复。
Lawless先生说，类似于疫情的上升期相对较短但很急，衰退期可能很快就会结束。
Lawless认为，这在很大程度上取决于利率的发展轨迹。
根据预测，现金利率将在今年年底或明年年初趋于稳定，并有可能在明年下半年降息，我们可以看到住房市场找到一个底线，并有可能随着利率降低而录得微妙的上升。
他认为，考虑到较高的利率已经很快流向了较弱的住房市场状况，一旦利率开始下降，我们可能会看到相反的情况。
"然而，这真的取决于利率有多高，以及经济在利率飙升之后的情况。如果更高的利率将经济推向逆转，可能需要一些时间来转变势头。"
Oliver表示，由于持续的高通胀和高利率，这次的房价反弹可能会更慢。
过去30年利率长期下降，使过去的上升势头超强，就像挥舞着降息的魔杖，每次都能保证强劲反弹，但我们不再有这种尾巴风，因为利率又在上升。
移民的回归可能会促进需求，租金上涨可能会吸引更多的投资者进入市场，一旦利率见顶并开始回落，这可能会提供一点爆发力，但我怀疑压倒性的影响将是利率。
Oliver认为我们不太可能回到创纪录的低利率。因此，与过去30年或40年相比，复苏可能是一个更渐进的过程，可能需要超过20个月的时间才能使价格达到一个新高。
他预测我们可能会经历几年的时间，价格上涨在5%到10%之间。
尽管短期内价格会急剧下降，长期增长会放缓，但悉尼投资者Deniz Sabuncuoglu 仍然保持乐观态度。
"我是那些看好住房市场的人之一，我们仍在计划扩大我们的投资组合。我明白经济衰退和通货膨胀上升的可能性会吓到很多人，尤其是首次投资的人。"
"从中长期来看，我理解可能会有一些价格波动，但只要租金来了，我们就可以通过租金上涨来转嫁利率上涨。"
只要我们坚持自己的基本原则，在增长前景强劲的地区购买60万至120万澳元之间的经济适用房，我们就不担心通货膨胀、利率和增长受到抑制的可能性会发生什么。
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