借贷成本阻碍了公寓开发，未来或面临供应不足

JLL的最新数据显示，在过去3个月里，不断上升的借贷成本让公寓开发管道紧缩，因为这使得建房出租开发商的项目不像传统的建房出售公寓那样可行，而布里斯班是面临开发不足风险最大的城市。

该商业中介2022年第三季度公寓市场概述显示，澳洲市中心公寓管道扩张速度慢于预期，低于2021年底2.1万套在建公寓的谷值，而九月份季度仅2.315万套在建。

自上一份季度报告以来，借贷成本不断上升，使得项目的可行性降低，增加了公寓开发商的压力，而不断上涨的租金以及租金上涨幅度的限制，现在也在影响着建房出租公寓开发商和建房出售公寓开发商。

JLL高级研究主管Leigh Warner说:“过去几个月，无论以何种方式提高债务的债务成本都进一步推高了。”

“这不仅是建房出售开发商的挑战，也是建房出租开发商的挑战。”

本地以及海外的开发商和投资方都渴望扩大澳洲新兴的BTR管道。与其他市场相比，该管道规模较小，而且持续吸引着海外投资，尽管联邦政府目前对投资于该资产类别的海外资本征收的税率高于其他资产。

Warner表示，与建房出售公寓开发商相比，BTR开发商具有优势，依赖于向个人买家销售的速度，只有在达到要求的预售标准后才能开工。

他说：“对于那些销售周期较长的大型开发商来说，这尤其具有挑战性。在出售期间，这些成本可能会进一步上升。”

这使得BTR（Build to Rent）的开发商能够更快地开始工作，有一个签合同的买家就可以有更多的资金购买地块。

但Warner表示，租金负担能力现在也给BTR开发商带来了额外的障碍，因为除了建设成本飙升外，资金成本上升也降低了评估的可行性。

墨尔本的更是如此，但负担能力限制已经开始出现影响。他表示，人们只能拿出工资的一定比例用于租房，而房地产行业没有面临将会限制回报的负担能力障碍。

Warner说:“在过去12个月里，BTR运营商对地块的竞标增加了，但现在情况发生了变化，因为BTR开发商也面临这些成本压力。”

“他们在购买地块时将不得不调整价格。你只能提高租金，以应对这些成本的增长。”

Warner表示，随着资金不断增加制约了开发项目，面对外国移民回归带来的需求增长以及家庭的构成变为一人一户，昆州首府将面临最严重的供应不足。

他说：“在我看来，布里斯班是表现最差的地方。”

“供应量如此之低，昆州人口增长强劲，而且很可能保持强劲，因为疫情期间有大量的州际移民，现在海外移民也在增加。”

他表示，在2032年奥运会之前的10年里，昆州东南部地区将保持一定的活动水平。

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作者来源：REA

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