大多数经济学家对去年房价的预测出错

全国四大银行中三家银行的经济学家曾预测，2022年房价会继续上涨，但速度要放慢很多。涨幅将大幅放缓从未被质疑过，在创纪录低位的贷款利率环境下，房价在2021年飙升了22%，但价格会在2022年以全球金融危机以来最大跌幅下降的想法，并不是全国权威的经济学家认真分析过后的情况。

CoreLogic发布的全国房屋价值指数年终数据显示，2022年全国住宅价值下降5.3%，较4月份的峰值下降8%，首府城市整体再度下降6.9%，较峰值下降8.6%。

跌幅最高的是悉尼，房价中值回落12.1%，目前仅略高于100万澳元，而墨尔本房价则下跌了8.1%，至72.5万澳元，预计将抹掉疫情期间的所有涨幅。

没有一家银行的经济学家预料到房价会有这种幅度的恶化，这已经导致近期的一些房主陷入负资产状态，还有一些房主将亏损出售。

资深首席经济学家Bill Evans带领的Westpac预测，2022年房价将增长8%，ANZ预测增长6%，Commonwealth Bank预测增长7%。

NAB首席经济学家Alan Oster与之不同，他在去年2月初预测表示房价将持平，但他也没有预测会大幅回调。

2022年，预测价格进一步上涨的不只是四大银行。

汇丰的Paul Bloxham预测，2022年全国房价将上涨5%至9%，但这是基于2022年平均住宅价格较2021年的变化，而不是12个月的价格变化。

AMP Capital的Shane Oliver预计价格还将上涨5%，虽然他在2022年1月警告称，“房地产繁荣即将结束”。

Oliver表示，预计房价将在2022年“晚些时候”开始下跌，2023年将再下跌5%至10%。

大多数经济学家在2022年初的普遍共识是，房价将在2022小幅上涨，但2023年会大幅回落，届时RBA也最终开始加息。

毫无疑问，他们中的大多数人仍然记得RBA行长Philip Lowe在2021年3月的银行业峰会上说的安抚社会的话，“现金利率很可能保持在目前0.1%的水平，至少直到2024年。”

Lowe在2022年11月为这些误导性言论致歉，但这些言论激励了澳人申请贷款并购买住宅，其中一些人现在难以偿还，现在50万澳元的标准浮动利率贷款每月的还款额比4月多800多澳元。

公平地说，预测者几乎没有预警RBA将开启30多年来最激进的加息周期，在短短8个月内将现金利率上调300个基点，至3.1%。

Louis Christopher领导的SQM Research是少数几个预测悉尼和墨尔本房价可能在2022年下跌的房地产市场分析师之一。

其2022年房地产繁荣与萧条报告预测，墨尔本房价可能下跌3%，悉尼下跌2%。

Christopher 说：“我们对2022年的预测是正确的，包括全国各地的房价将达到峰值。我们写这篇文章时，市场仍在快速上涨，年涨幅超过20%。”

“总的来说，满分10分的话，我们对2022年的预测打7分，比去年高1分。”

SQM还正确预测了CPI将上涨至6%或更高。

“我们对RBA将维持利率不变持怀疑态度，这是正确的。在我们预测的四种最主要情况中，有三种的前提是2022年加息。”

事实上，SQM确实假设了一种情况，尽管这种情况不太可能发生，即在通胀飙升至4%至6%后，RBA将被迫在年中之前加息。在这种情况下，SQM表示，悉尼房价将下跌至多7%，墨尔本将下跌8%，这是极其准确的。

另一位预测并相当准确预测的是MLC首席经济学家Bob Cunneen，他在2021年4月预测，2022年价格将下跌7%。

Cunneen说:“住房负担能力、高企的家庭债务和较低的人口增长等较长期基本面因素表明，明年房价将陷入困境。”

“如果全球债券市场推高澳洲固定贷款利率，而RBA在2022年年中开始提高现金利率，那么澳洲房价可能会逆转走势，明年下跌约7%。”

还有AFR特约编辑Christopher Joye在2021年10月表示，即使现金利率上升100个基点，也可能迫使房价回落15- 25%。

虽然Joye没有预测RBA最早会在5月开始加息，他2月时的核心观点是2022年下半年加息两到三次，因此也没有预测到2022年出现的价格下跌，但他对整体下跌幅度的预测可能是正确的，他的这一预测在当时遭到了抨击。

展望2023年，Christopher表示，SQM再次“有点冒险”的认为房地产市场将触底，并在2023年晚些时候小幅复苏。

他说：“但很大程度上取决于现金利率何时达到何种峰值。如果超过4%，2023年将不会出现复苏。”

AMP Capital的Oliver等其他人预计，由于贷款利率上升冲击借贷能力，房价到9月份将下跌9%，到今年年底将下跌7%。

Oliver表示:“随着加息的影响全部显现，以及今年经济状况大幅放缓导致失业率上升，我们仍然预计，到9月份季度房价将下跌15%至20%。”

AFR 1月份对24位经济学家的调查显示还将再加息两次25个基点，到6月份现金利率将升至3.6%。只有一位接受调查的经济学家，Goldman Sachs首席经济学家Andrew Boak预计现金利率将在4%多触顶。

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作者来源：REA

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