连续加息使得楼花买家压力增大
每日地产ozreal
2023-04-10 21:10
原创
业内人士表示，连续加息已开始影响到楼花买家，一些买家已经开始将自己未交割的物业上市出售了。
新住房发开项目挂牌网站OpenLot创始人Qi Chen表示，过去12个月，询问出售或指定另一位买家接手一份无条件限制楼花合同的买家数量激增。
“2022年卖房申请的数量大幅增加，与2021年相比增加了一倍多。到目前为止，今年仍在延续这一趋势。”
Qi表示，早在2021年，网站上只有22%的卖房申请是未交割的楼花。到2022年，这一比例升至47%。
Qi 提醒说：“基于此，我们预计，由于买家无法获得融资，开发商可能会面临高达5%的楼花合同无法交割。”
“在这种情况下，开发商需要找到新的买家来购买这处物业。如果一些买家买的早，而合同价格较低，他们可能会侥幸避开指定买家的行为。但如果指定买家的合同在转售市场上没有竞争力的话，一些人可能会陷入困境。”
当一个买家指定另一个买家接手开发商批准的无条件限制的楼花合同，这种销售通常按合同原价进行。
PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示，由于预计今年利率将升至4.1%，楼花买家将面临比获得贷款机构有条件批准信时更高的借款成本。
Mardiasmo说：“这可能会导致出售物业的情况。是否会赔钱取决于初始合同的条款。通常情况下会损失首付，但这也取决于合同条款。”
RateCity研究主管Sally Tindall表示，随着利率攀升至高于预期的水平，无法获得交割楼花的贷款的风险有所上升。
“由于利率上升，12个月前可能已经通过银行贷款能力测试的人，同样的测试如今却很难通过，特别是如果他们在这段时间内没有大幅加薪的话。”
RateCity估计，在最近的加息后，没有孩子并且签合同时收入为10万澳元的个人买家现在最多只能贷款58.29万澳元，比他们2021年3月的借款能力低了19.51万澳元。
这是假设首付是20%的情况下，2022年3月加薪2.4%，2023年3月加薪3.4%。
一对有两个孩子，一开始收入为20万澳元的夫妻，他们的借贷能力减少了37.97万澳元，至107.7万澳元，最高贷款额下降了26%。
CoreLogic研究主管Tim Lawless说:“可以说，目前考虑购买楼花的买家面临的最大挑战将是获得信贷。”
“借款能力已经下降，证明偿还贷款的能力更具挑战性，特别是考虑到3个百分点的缓冲利率测试。
“贷款机构还倾向于将高密度住房板块划为较高风险住房，因为在贷款期限内，供应可能会发生快速变化。”
Tindall表示，过去一年二手房价格大幅下跌，也可能拖累新房价格走低，让一些楼花买家面临巨大缺口。
她补充说:“如果你的银行估价明显低于购房协议价格，你可能需要补足差额，或者申请LVR高很多的贷款，这可能会导致利率更高，并被要求支付贷款保险。”
Stockland 总体规划社区执行总经理Mike Davis表示，尽管利率存在不确定性，但结构性驱动因素仍具有支撑作用，劳动力市场强劲，移民水平不断上升，土地供应受限。
Davis说:“从1月到2月，在我们总体规划的社区，咨询和销售量都有所增加，尤其是价格较低的产品。”
“例如，在阳光海岸的Stockland Aura，新土地上市我们为客户提供注册权益的机会，并且在当天结束前全部售出。我们已经有一段时间没有看到这种情况了。”
Mirvac的一位发言人表示同意，并补充称，有限的新供应和强劲的移民回归有助于稳定价格。她说:“正如我们在半年财报中公示的那样，过去6个月没有出现违约情况，估价与合同价一样。”
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作者来源：REA
