“太难了！”：房东的开支增长超过了租金涨幅
EAP
2023-04-24 20:44
原创
当Julian Peterson在疫情期间买下一处投资性房产时，利率处于历史最低水平，偿还120万澳元的贷款相对很轻松。
但在连续10次加息后，他的还款增加了一倍多，达到每月6200澳元，而他的月租金收入仅保持在3400澳元。
他一直在努力重新融资，以期获得更便宜的贷款。
Peterson表示：“我们目前支付的贷款利率比平均贷款利率高出1%左右，因为我们是从非银行机构贷款的，而投资房贷款的利率更高，因此我们非常渴望进行再融资，以减少我们的还款。”
“不幸的是，房子的价值低于购买价，所以主要的贷款机构拒绝了我们的申请。”
Peterson以150万澳元的价格买下了位于悉尼内西区Stanmore Corunna Road的一套投资房，但最近银行返回的估价降到了135万澳元。
他表示：“这栋房子获得了增加一间卧室的开发许可，一旦完工，这将为房产增值，但估价师没有考虑到这一点。”
“我们能够经受住这一考验，因为我们有缓冲，而且我们相信，一旦市场复苏，这处房产将会升值。”
“但从短期来看，这是痛苦的，因为目前每年的租金收入缺口为3万澳元。”
专家表示，导致租金创纪录上涨的租赁房产短缺，在一定程度上是由于进入房地产市场的投资者减少，而像Peterson这样已经进入市场的人会发现很难保有自己的投资价值。
CoreLogic的分析发现，虽然租金迅速上涨，但月供却攀升得更高。
以悉尼为例，在过去一年里，租金收入每月增长了约340澳元，但基于30年期连本带息贷款5.78%的利率计算，一笔50万澳元贷款的每月贷款还款却攀升了约1113澳元。
在全澳范围内，房租每月上涨227澳元，但贷款成本每月大幅上涨904澳元。
CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示：“不断上升的利率环境让投资者望而却步，这加剧了当前租赁市场的压力。”
获得贷款资格是另一个挑战，此外偿还贷款也很困难，尤其是对高杠杆投资者而言。
投资者们目前正在接受评估，是否能以接近9%的贷款利率偿还债务。
Destiny Financial Solutions资深投资者和贷款经纪人Margaret Lomas表示：“在经济低迷期间，我们通常看到投资者抓住机会以折扣价格购买健康资产。”
但是，利率上升和借贷环境更加困难的综合影响，使这种策略对许多投资者来说不可行。
他表示：“由于借款成本上升，持有肯定更难；由于借款标准收紧，增加投资组合也更难。一旦你购买了两到三套房产，银行就会让你难以借到钱。”
除此之外，由于住宅建设成本的飙升和手工工人的短缺，使维护费用也在上升。
许多房东低估了这些成本，并没有准备好应对现金流挑战，这可能会导致一些房东被迫出售。
LongView执行董事长Evan Thornley表示：“租赁物业面临着大量潜在的维护问题，处理这些问题可能是一笔巨大的意外支出。”
“例如，修补一次轻微的屋顶漏水可能要花费数千澳元，对于一套普通房产来说，这可能相当于年租金的10%至30%。”
与其他形式的投资相比，由于运营成本较高，许多投资物业的现金流为负。
Thornley表示：“一些投资者这样做是为了利用负扣税，但有一大群投资者并非有意采用负扣税，而是发现自己因为低估持有成本而陷入了这种境地。”
虽然一些投资者在财务上做得很好，但另一些投资者的回报很低，这可能也会阻碍他们进一步投资。
LongView PEXA的分析显示，1990年至2020年期间，持有4年至10年的投资物业的税后回报率中位数为6.3%。
参考资料：AFR
