2024年，随着市场触底，顶级办公楼价值可能会下跌25%
每日地产ozreal
2024-05-13 22:09
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未来一年，CBD顶级办公楼的价值可能再下跌10%至15%，而随着混合工作模式的盛行，办公场所板块在努力应对债务成本上升和需求疲软的问题。
过去18个月，随着10年期债券收益率(价值的关键性决定因素)稳步上升，商业地产价值承压。办公楼板块一直是最脆弱的，房东提高租金抵消估值压力的能力较弱。
Colliers的一项分析显示，截至去年底，悉尼CBD顶级办公楼的价值缩水12.5%至15%。相比之下，澳洲最大的房东之一ASX上市的Dexus，在去年6月其办公楼投资组合逐步下调了7.7%，在去年12月进一步下调了6%。
但根据Colliers的分析，到今年9月触底时，悉尼优质办公楼的价值可能会从2022年6月的峰值下跌至多25%至27.5%。
Colliers估值与咨询服务总经理Dwight Hillier说：“全球金融危机从高峰到低谷花了21个月。这个重估周期在24个月左右，所以此次也不会例外。”
不过，办公楼价值下滑到这种程度，可能会挑战一些超级基金投资者的信心。这些投资者本周表示，他们已将所持办公楼资产的估值下调至无需进一步减记的程度。
在2022年中的市场顶峰时期，CBD优质办公楼的收益率在4.25%至4.5%之间。自那以来，收益率已上升了62.5个基点。根据Colliers的预测，到今年晚些时候市场触底时，收益率将上升137.5个基点，使高端办公楼收益率略低于6%。
Hillier 说：“估价师尽力寻找实际交易信息做出估值决策，并做出更大胆的改变。自2022年12月以来，每个季度仅增长12.5个基点。”
“这是缓慢而痛苦的折磨。但我们可能在2024年第一季度看到更显著的收益率增长调整。可能是25个基点或50个基点，谁知道呢。”
在混乱的市场中，市场定价一直很缓慢，尤其是澳洲和悉尼，在商业地产贬值过程中远远落后于北美和欧洲市场。
由于卖方和潜在买家陷入僵局，过去一年只有少数几笔重大交易。那些达成协议的交易通常都有很大幅的折扣。
市场的下一个里程碑交易可能是出售悉尼255 George Street价值8亿澳元大楼的一半股权，这些股权由Mirvac从AMP Capital手中接管的一家批发基金持有。
一些亚洲基金对该大楼股权兴趣浓厚，对整座大楼的估值在7亿澳元左右，实际上比最初的预期低10%。据市场消息人士称，如果达成协议，收益率可能会在6%左右。
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作者来源：AFR
