部分城市房价超出预期，房价预测上调

最新分析显示，由于几个首府城市的表现超出预期，今年全国房价将比最初的预期更高。

PropTrack的最新房地产市场展望报告预测，2024年全国房价将上涨2%至5%，高于12月份预测的 1%至4%。

此次修订是根据今年布里斯班、阿德莱德、珀斯、达尔文和堪培拉的房价预测上调而做出的，反映了这些市场的势头和较低的库存量。

报告作者兼 PropTrack 经济研究主管Cameron Kusher表示：“价格增长比2024年初的预期更强劲。尽管利率处于12年来的最高水平，借贷能力大幅下降，但情况仍然如此。”

2024 年前五个月的销售量表现强劲，全国销售量比去年同期增长了 13.9%。

悉尼、墨尔本和堪培拉的待售库存增幅也位居榜首。

Kusher补充道，虽然悉尼和墨尔本的房价增长预测基本没有变化，但房价上涨的可能性还是比较大。

报告指出，如果全国整体价格增长预测得以实现，其增长速度将低于2023年，但某些首府城市的涨幅将更大。

去年年底，就在利率预计达到峰值之际，房价涨幅开始放缓。可供出售的房产数量也在增加。

然而，尽管待售库存增加、买家选择增多，销售量也出现了大幅增长。

Kusher表示，这使得价格增长比 2024 年初最初预测的更为强劲。

今年1月至5月，全国房价已上涨2.7%，2023-24财年迄今为止的房价上涨了5.9%。

“我们看到需求和销售水平大幅提升，这推高了今年前五个月的价格，”他解释道。“因此，考虑到我们目前看到的情况以及市场的势头，这种增长明显放缓的可能性很小，这就是我们上调预测的原因。”

Kusher表示，很难知道究竟是什么推动了需求，但最近宣布的减税措施和今年下半年利率将会下调的信念或许可以解释买家的信心。

“市场已经消化了从9月、10月左右开始的降息预期。现在降息已经推迟到明年，但我认为这肯定推动了过去五六个月左右住房需求的增长。”

报告发现，尽管与前几年相比价格增长有所放缓，但自疫情爆发以来，价格增长幅度显著，2020年3月至2024年5月期间全国房价上涨了 42.1%。

珀斯、阿德莱德和布里斯班的待售房屋数量一直“非常低”，这导致房价上涨。

Kusher表示：“可能直到最近一个月，我们才开始看到各个市场新房源数量有所增加。因此，人们仍然担心错过布里斯班、阿德莱德和珀斯的买家，这导致价格增长比我们预期的更强劲。”

布里斯班 LJ Hooker Property Partners-Sunnybank Hills 经纪人Jonas Leong表示，对错失良机的恐惧仍然是驱动买家的因素。他说：“虽然库存有所回升，但库存仍然非常非常少。”

就在本周，他在拍卖前将一套位于Sunnybank Hills 的未经装修的三居室住宅卖给了一户即将搬入的墨尔本家庭。

他说：“报价太好了，业主无法拒绝。”

这套房产的售价为 92 万澳元。Leong 先生说，隔壁的一栋类似的房子在三周前以近 100 万澳元的价格售出，但具有分地潜力。

与此同时，由于悉尼和墨尔本市场上待售房屋数量增加，这两个城市的房价涨幅稍微疲软。

Kusher先生解释道：“悉尼的房价仍在上涨，但涨幅不及珀斯、阿德莱德和布里斯班等地。”

目前看来，高利率可能会持续比最初预想的更长的时间，预计要到 2025 年上半年才会降息。报告称，由于利率长期维持在高位，借贷能力将继续下降。

“如果你看看借贷能力下降了多少，你会认为价格至少应该已经放缓了很多，甚至可能下降。但事实并非如此，这实际上反映了在疫情期间人们能够节省很多钱的事实，”Kusher先生指出。“事实上，过去几年房地产权益上涨了很多。这仍然让人们有升级住房的可能，因为他们现在的房子比他们买的时候值钱多了。”

尽管价格上涨，但在租赁市场的艰难和政府激励措施的推动下，一些首次购房者仍然设法购买住房。

“鉴于未来12至18个月利率可能会下降的前景，首次购房者可能会想，好吧，如果我从这里申请抵押贷款，这将是最困难的，但随着利率下降，你只会变得更容易”。

展望2024-25财年，预计全国房价将上涨2%至5%，其中首府城市的房价涨幅略快，为3%至6%之间。

Kusher表示，预计利率将在较长时间内维持在高位，这可能会抑制购房活动，但相反，从新财年开始的减税将增加可支配收入并提高借贷能力。

“这些减税措施可能会进一步推高房价，”他说。“一些模型显示，这些减税措施的效果将相当于至少两次 25 个基点的降息。随着我们进入 2025 年初，降息可能会越来越近，这可能会吸引更多的买家需求并导致价格进一步上涨。”

Kusher表示，预计新住宅开工和竣工量将保持疲软，因为需求流向现有房产，而租赁市场仍然紧张，从而鼓励更多人购买房产。他说：“我们预计，2024-25 财年末的价格增长将略高于当前日历年末的预期，增长模式将发生变化。我们预计几个首都城市的房价涨幅将放缓，但悉尼和墨尔本等较大市场的房价涨幅将上升。”

预计珀斯的房价涨幅最为强劲，2024-25财年房价预计将上涨8%至11%。阿德莱德的房价将上涨5%至8%，而悉尼、墨尔本和布里斯班的房价预计将上涨3%至6%。较小的堪培拉（2-5％）、霍巴特（0-3％）和达尔文（1-4％）等增长将稍微缓慢一些。

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作者来源：REA