买了土地别墅，确定你能贷下款么？
admin
2019-09-27 10:11
原创
悉尼2036计划，加速人口增长
随着“西部大开发”计划向前推动，悉尼人口增长已经进入了高速发展时期，家庭人口的增多，使得近年比较受买家和宠爱的两房公寓已经无法满足年轻家庭对空间的需求，反而拥有较大居住空间的4房土地别墅反倒显得格外稀缺和抢手。
越来越多的自住买家及投资者开始把目光投向了土地别墅, 希望在此可以帮投资者梳理一下此类产品的贷款及成交流程。
土地别墅的优势
购买土地别墅的优势很多，其中最大的优势就是在Stamp Duty 印花税上面的节省。不同于公寓或现房别墅，土地别墅只需缴纳土地部分的印花税。
以一套总价为$65万的土地别墅为例，土地部分$30万，别墅价格$35万，那么买家只需要支付土地部分的印花税。如果是NSW的首次置业自住买家，那么恭喜你，因为土地的价格低于$35万，土地部分的印花税全部减免。
但如果该套物业已经是现房，那么买家需要缴纳全部物业价值的印花税，也就是接近2万5千澳币左右的印花税费用。
土地别墅的贷款
绝大部分的土地别墅项目需签订两份购买合同，简称为“土地合同”与“建筑合同”。
贷款方面，第一部分为Land Settle（土地交割）,该阶段与其他房产的贷款过程基本相同，需要准备好土地销售合同及建房的标书（Sales of Contract + Construction Tender）。
土地交割后，跟政府申请DA，时间通常为3个月左右，DA审批通过后，才可进行下一步的建筑贷款（Construction Loan），这里同样需要第一部分的Sales ofContract 再加上Council审批通过的DA，这部分十分重要。
需要注意的是，建造施工开始时，银行是分阶段性批放贷款金额，因为在建造过程中Builder（建筑商）通常都是要求5次付款，包括：
- Slab(打地基，占工程款25%）
- Frame(立架构，占工程款20%)
- Locking up(安装各种设施，占工程款25%)
- Fitting(装修，占工程款20%)
- Finish(完工，占工程款10%)
以上付款比例仅供参考，每个阶段的付款金额及比例都是已经在建筑合同里面商定好的。
现金流的要求
土地别墅对贷款申请人的现金流有一定的要求，因为银行需要贷款申请人付完首付后，才分阶段付款给建筑商的。
以总价为$65万($30万土地+$35万别墅)的土地别墅为例，贷款比例80%成功获批后，银行会先将土地部分$30万的80%也就是$24万拨给开发商, 从这天开始，买家就开始需要支付这一部分的利息了。
然后等房子开建后，分阶段将$35万80%的建筑贷款。在9个月左右的时间分5次付给建筑商，所付的比例则根据不同银行的政策及建筑商的要求有所调整。
风险规避
因土地别墅项目参与方较多，包括客户，银行，律师，贷款经纪人，建筑商等，所以各方面的有效协调才能保证进度的完美进行。
为规避风险，买家在购买土地别墅的时候一定要选择靠谱，有经验的开发商及建筑商：
1. 有经验的开发商，能够确保土地交割后，申请的DA能够及时得到Council的审批，DA晚一天审批，买家就要多付一天利息。
2. 有规模的Builder，买家喜欢，银行喜欢，有些买家为了节省成本，选择了没开发经验的小Builder，在建筑贷款审批时则遇到了非常大的阻力，导致最后无法拿到建筑贷款，这种案例也比比皆是。
3. 选择有经验的贷款经纪人，确保你能够成功顺利拿到贷款审批。
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